栏目：上海落户资讯    人气：0    日期：2023-03-02

（花桥看房记：落户放宽后，上海“后花园”的花桥，真的值得买吗？）

　　

2016年的时候呀，上海人都是坐着地铁来，带着房本回去的。

　　

花桥的房产中介跟我说。

　　

听的人心头一紧。

　　

失敬了，花桥。

　　

“江苏东大门，苏沪大陆桥”，是人们对花桥这个地方的称呼。介于苏州和上海之间，隶属于苏州，又有上海11号线经过，花桥算是上海周边，与上海联系最紧密的地界了。至少在交通方面是。

　　

花桥与上海的地理位置，以及花桥目前的交通和生活便利情况，让花桥成为很多在上海工作的人，在买房时最优先考虑的地方。毕竟，和上海动辄五六百万的几十平房子相比，花桥的价格和地段还是具有很强的吸引力的。

　　

　　

在上海工作2年，始终对“有一个自己的房子”充满期望。在购房欲望的引领下，往返于花桥和上海，不停的看房、考察。不是炒房客、也不是投资者，只是一个具有住房刚需的沪漂，所以在看房时，会考虑很多的因素。

　　

今天，把这一年多的花桥看房经历写出来，从交通、购房资质、个人因素、贷款等四个方面，以一个真实刚需购房者的角度，为大家分析一下在花桥买房的现实情况。

　　

一、购房资格方面：5/1开始的人才落户新政，能买房的人，变多了

　　

2020年3月，苏州市政府发布了更新的人才引进落户实施细则（《关于落实苏州市调整人才落户相关政

　　

策的操作细则》）,细则中提出“有来苏就业意愿并符合以下条件之一的人员，在人事档案转入后可申请办理落户：（一）在国（境）外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学人员；（二）具有全日制本科学历及学士学位以上人员；（三）具有高级专业技术职称的人员”。

　　

　　

这样一来，整个苏州大区的落户政策被放宽了，即使你现在没工作，又或者，你在其他地区有工作但在苏州大区没工作，只要你有政策中规定的学历并且在年龄允许范围内，你就可以拥有一个苏州大区的户口。拥有了户口，就拥有了购房资格。

　　

苏州大区的落户放宽了，但到目前为止，限购政策还未变化，所以，可以说，房屋限购被放宽了。这对于很多在上海有工作的人来说，是一个利好的形势，至少不用牵扯到交社保的问题，也可以避免为了在花桥买房而面临的“异地双重社保”的风险。

　　

　　

这里，我做了一个表格，给大家说明一下新的人才引进政策实施后，对购房资格的影响。

　　

2020年5月1号前，如果想在苏州大区（包括花桥）买房，你可以有三种途径：第一种：具有苏州大区的户口；第二种：取得三个月的购房资格；第三种：在苏州大区，缴纳社保满2年。这三种方法，都需要你具有苏州大区的社保，只是每种方法对应的社保年限不同（1个月—2年不等）。

　　

这对于很多想在花桥买房的人来说，因为他们本身在上海有工作同时在上海缴纳着社保，所以这样的购房政策，对于他们来说是很难的，毕竟全国社保系统已经联网，异地双重社保，会影响之后的很多事情，比如上海居住证转户口的审核等。

　　

　　

2020年5月1号后，如果想在苏州大区（包括花桥）买房，上述的途径没有变，变化主要是针对用苏州大区户口买房的人。取得苏州大区的户口，不再需要苏州社保或者是苏州的应届毕业生，只要你够年龄、有学历或者专业技术职称，就可以取得苏州大区的户口，然后，就可以买房了。

　　

　　

没了社保限制，很多上海工作的年轻人，借着自己的本科学历，换一个苏州大区的户口，就可以领取到购房的门票。

　　

二、交通方面：S1开始建设，11号线早已通车，交通是真的便利吗？

　　

如果想“在上海工作，在花桥居住，每日往返跑“，那具体的交通方式有三种：地铁、自己开车、小区大巴。

　　

　　

1.地铁：

　　

作为苏州与上海交界的地方，花桥目前已经通车的是上海地铁11号线，过了安亭，都是花桥。

　　

　　

如果你是在人民广场上班，那么从花桥站上车的话，地铁上的通勤时间是在1.5H左右（没有算高峰期挤不上车的时间）。以此类推，可以询问高德。

　　

基本上，如果选择地铁出行，那么必须在2号线的江苏路站换乘，才可以到达上海的其他地方。而江苏路是一个人流量巨大的换乘站，每天早上站内换乘的上班族人流巨大，尤其是8：30到9：30，很多人带着小板凳，以防挤不上地铁。

　　

所以，对于这一出行方式，1H是打底，2H是正常。

　　

　　

2.大巴：

　　

目前，在花桥地界，主要有两趟大巴：“中山公园/临空花桥西”班车”、“绿地21城中山公园”。这些交通大巴，13-15元/次，从小区出发或经过，然后到达上海的中山公园。全程50分钟左右，最早的班车从6点左右开始，最晚的班车在晚上8点多结束。

　　

（具体的车次信息，需要各位自行电话和大巴公司确认，并且，一些班车的乘坐，是只针对该小区业主的）

　　

乘坐完大巴，到达了中山公园，接下来，你还需要继续乘坐其他交通工具，前往你的目的地。

　　

　　

3.自己开车:

　　

从花桥开车到上海，需要走高速，上班高峰期的时候，路上会堵车，基本需要1H的时间。对于自驾车前往上海，需要考虑的问题主要有几个：

　　

第一，自驾车的费用。除了过路费和燃油费，你还需要考虑在上海停车的费用、在花桥的停车位的费用；

　　

第二，上海在哪里停车。

　　

　　

分析完以上三种交通方式，我们可以看出，坐地铁的话，费用最低但用时最长；坐大巴的话，费用不低但直达，可是有小区和乘坐时间的限制；自驾车，费用最高但自主性高，可是受制于上海的停车位。

　　

对于三种方式，通勤时间都在1H以上，所以，到底是不是交通便捷，人人心中一杆秤，自行定夺。

　　

三、购房手续方面：贷款利率、公积金、银行流水，你都考虑清楚了吗？

　　

目前人们在买房时，除了那些可以一次性付清八位数全款房款的富有阶层，大多数人都会选择向银行贷款来支付房款。“三成首付+七成商业贷款”、“商业贷款+公积金贷款”成为人们主要的付款方式。

　　

下面我们就来聊聊贷款利率。

　　

根据“度房苏州”发布的2020年各大银行的商业贷款利率，如下图所示，苏州地区最低的商业贷款利率是5.8%，而根据融360大数据研究院监测数据显示：2020年4月（数据监测期为2020年3月20日-2020年4月19日），全国首套房贷款平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%。

　　

　　

苏州地区的商业贷款利率，超过了全国平均水平，也将其他一线城市远远的甩在身后。

　　

　　

我们可以简单算一笔账：

　　

200万的房款，首付三成，忽略掉评估价差等因素。我们自己支付60万，向银行贷款140万。这140万，按照贷款30年、5.8%的贷款利率，每个月我们要还款8200元左右。等30年后，我们光利息，就支付了156万。

　　

如果同样的情况，贷款利率是4.75%（上海基准），每个月我们要还款7300元左右。等30年后，我们利息支付了120万。

　　

两者相差40万左右。这期间，利率可能还会变。

　　

并且，你的贷款数量、月供，必须是基于你的月流水（工资单等）至少是2倍。也就是，如果你月供7000元，那你的税后工资，最好要有1.4万，不然不好办。

　　

远高于上海等地的商业贷款利率，一直处于贷款利率TOP3的苏州，也算是给想在花桥买房的人，出了一个小难题。

　　

　　

再来看公积金。

　　

之前很多楼盘中介和二手房中介都在宣传，上海周边的地区，例如花桥、嘉善、太仓，逐步可以使用上海公积金了。这无疑是对很多购房者的一个强心剂。可是现实呢，不可能，异地公积金不能使用。

　　

如果你没有花桥或者苏州的工作，没有这里的公积金账户，你是无法进行公积金贷款的。除非，你把你在其他地区的公积金取出来，当作现金来用在每月的房贷中。

　　

　　

没有了公积金，不能进行公积金贷款，告别了公积金贷款的低利率，在花桥买房，你做好资金方面的心理建设和规划了吗？

　　

四、个人因素方面：刚需还是投资？勤劳还是懒惰？你的购房的心理建设是否完成？

　　

“上海后花园”、“xxxx企业落户花桥”、“花桥新增xxxx所小学和中学”，铺天盖地的好消息漫天飞舞。但花桥是不是真的适合你呢，这个是我们每个人在买房前，都要理智的想清楚的事情。

　　

花桥的繁荣与否是这座城市的，你的幸福、生活便捷与否，是你自己的，和城市的影响不大。

　　

　　

首先，我们要想清楚，你在花桥买房，是为了投资，还是因为刚需。

　　

花桥有很多楼盘，尤其是在S1号地铁线两侧，密密麻麻的新楼盘一栋接一栋，花桥的房子，供大于求。而在靠近安亭站，很多二手的楼盘，小区不错、物业不贵、生活便捷，但当你去看房，你就会发现，很多的空房子，因为这些二手房，都是2016-2018年，上海人炒房时买的。

　　

在花桥，房东手上几套房，很正常。小区闲置率极高，也很正常。

　　

在去往花桥的11号线上，遍布了大大小小的中介，和在车厢里“兜售”楼盘的中介。

　　

一次在某个二手楼盘看房，房子的卖价是220万，我看了房东的原始合同，是他在2017年花215万买的一手房。除去这两年的贷款和通货膨胀，房东这次卖房，算是赔了。

　　

　　

所以，如果你是为了投资，现在也许不是入手花桥房子的好时候，因为房价已经涨了上去，并且考虑到目前国家的管控政策和花桥自身的社会经济能力，想再有2016年的那种暴涨，应该是痴人说梦了。

　　

但如果，你是刚需，那你就要弱化你的投资买房意识，更多的是要考虑现在的房子总价、贷款利率、上班的便捷性等比较现实的因素。毕竟，房子也不会大涨大跌，而你是需要一个栖身之所的。

　　

　　

其次，我们要问问自己，你能坚持的了“双城记”的生活吗？

　　

就如前文所分析的，花桥到上海，通勤2H。较长的时间、不停的换乘，如果遇到加班，可能你要着急的赶末班车，等回到花桥的家里，可能已经是深夜。这样的现实，你可以接受吗？

　　

很多人会说，我买了以后，可以继续在上海租房，然后周六日回去住。只想问，这是图什么呢？花桥的房子，你负担了高昂的银行贷款，但租金最多只有3000元；而在上海的房租，市区里至少2000（合租，整租至少3500），贷款和房租的双重压力，你能承受多久？

　　

　　

第三，买房这个行为，是你深思熟虑后的，还是你的虚荣心作祟，还是你的一时冲动。

　　

有些人，在中介的鼓动下、在旁人买房行为的刺激下，也动了买房的念头；有些人，看到各地的人才落户放宽了，觉得房价要涨了，就想着赶紧买了等赚钱；有些人，受不了租房的委屈和折腾，一冲动，动了买房的念头。

　　

不管你是抱着什么样的心态对待买房，只要你想好了，自己能对自己的行为负责，就可以。

　　

房子不是一辈子，但后悔是一辈子。想清楚，再出手，买个称心的房子，不后悔的过一辈子。

　　

后记：一些感触

　　

在2002年全国两会上，李克强总理在做政府工作报告时提出：

　　

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居。

　　

房子在中国人的意识里，占据着重要的地位，它不仅是价格“沉甸甸”，它对中国人的意义，也是“沉甸甸”。

　　

很多时候，一个地方的房价，在人们对政策的解读下、炒房客+中介的作用下，一夜飙升，注水严重。就像嘉善、太仓、花桥、南通，中介每日铺天盖地的“好消息”、炒房客们不辞辛苦的买卖房产，现在房子的价格早已不是它应该有的水平。而这一切，受影响最深的，是那些“购房刚需”的人们。

　　

房地产的发展，带动了地区的发展，可是如果一个地方，只有房地产、只有密密麻麻的楼盘，这个地方，真的会宜居吗？生活在这里，真的幸福吗？

　　

与其赌一个城市未来是否会发展，不如脚踏实地的走好现在的每一步。房子不是全部，人生不是靠房子填充。

　　

对于很多在上海工作的人，户口、买房、孩子上学等是萦绕在每个人心头的事情。高房价和购房的多重限制，让很多人对买房这件事“望而却步”。

　　

随着各地“抢人大战”的有一次展开，一直与落户、人才引进挂钩的购房资格，也逐渐松动。

　　

加上“环上海经济圈”概念的出现、海与周边城市的交通逐渐连通、购房资格的简单性，所有的因素，都无疑给在上海买不起房的人们打了一针强心剂和兴奋剂。

　　

　　

但是，你真的想好，要在花桥买房了吗？

　　

或者换句话，你真的想好，要在上海外围的这些临近城镇买房了吗？

　　

你想清楚，你可以并且能够适应过“双城记”的生活了吗？

　　

所以，买房需谨慎，冲动是魔鬼。

　　

当然，如果你有很多钱，想投资，那上面所有的内容，都不适合你。

　　

最后，祝大家早日拥有一间，自己满意的房子，拥有一个温馨的家。