栏目：上海落户资讯    人气：0    日期：2023-02-22

（沉睡土地蝶变制香基地 上海探索农村集体建设用地作价入股）

人民网上海10月25日电（王文娟）近日，上海市金山区朱泾镇待泾村99宗，共计113.02亩的农村集体经营性建设用地入股上海花泾建设发展有限公司，成为上海首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地。根据协议，99宗集体土地入股时限为40年，与国有土地同权同价。土地入股后获得的股权收益，按照保底加收益分配模式，持续为壮大镇、村集体经济赋能。

朱泾镇党委书记李士权表示：“长期以来，农村集体土地闲置荒废、使用低效的现象比较普遍，没有发挥出土地的最大效益。我们探索土地使用权作价入股模式，除了为激活沉睡资源，助力产业发展外，更重要的就是通过村集体经济的壮大，让失地农民能有更长期稳定的收入来源，让百姓切实过上‘户有余钱’的好日子”。

朱泾镇率先启用集体经营性建设用地使用权作价入股“镇级统筹、村级推动、村民自愿”的模式，以村为基本实施单元，综合集体土地面积、区位、规划用途以及人口等因素，以“土地入股”为支点，打破了农业产业发展过程中形成的“户自为界”的局面，突破了一二三产业融合发展的制约瓶颈，探索出了一条土地资源可持续反哺的朱泾路径。

99张《土地证》，解锁113.02亩点状用地

近年来，随着乡村旅游的持续升温，朱泾镇待泾村花开海上生态园每年的接待游客量节节攀升，但是，如何让“速食观光”变成“慢旅行”，拉长旅游产业链？

去年7月，金山区朱泾镇与上海蓝城花开海上建设管理有限公司签订了花海小镇项目合作框架协议。双方将建立市场化合作平台，大力发展苗木花卉、家庭园艺产业和农业观光旅游，并配套建设农业与旅游服务设施。

根据发展构想，未来，朱泾镇花海小镇建设项目将对标法国格拉斯小镇，以花为媒，香为魂，通过不断深挖花文化，延展香主题产业，实现为原住民、游客、新居民营造一年12个月的生活场景，建立景区度假村产业复合模型。

要建度假村，首当其冲的就是要解决商业用地的问题，于是由“地从何来”连带出的农业用地如何转变为集体建设用地？集体建设用地如何合法商用？转变后如何持续保障村民的权益？……一连串问题，急切待解。

随着去年10月项目正式启动，朱泾镇在金山区委、区政府的大力支持下，以新修订的《土地管理法》颁布实施为契机，开始了“摸石头过河”的探索之路。

花海小镇项目位于亭枫公路以北，朱平公路延伸段以西，秀州塘以南，斜塘港以东，区域面积3800亩。为给花海小镇项目预留足够的发展空间，早在花海一期工程建设之时，镇党委、政府就结合村庄规划进行了划片布局。二期项目框架协议签约后，即迅速根据花海小镇项目整体规划方案进行了选址定位，为了保证配套设施的均衡分布，最终确定了113.02亩的点状用地。所谓点状用地，即113.02亩并非为一个区块，而是横跨待泾村12个自然组的99宗土地。要在这99宗土地上做文章，首先要做的，是先为它们办出“身份证”，而集体经营性建设用地点状供地的不动产权证办理，却无先例可循。

要发展还得能破题，在金山区委、区政府的高度重视下，朱泾镇及区农业农村委、区规划资源局以合法合规为前提，加速开始了相关政策的研究与办理流程的核定。经过区、镇两级多个部门通力合作，克服了点位多且散、测绘难度大等困难，该项目从2019年10月份启动立项，11月6日进行项目选址，2020年1月19日完成农转用，5月19日取得供地批文，7月3日发证，仅用了半年多时间，就走完了99本《不动产权证书》申办的全流程，成为上海农村集体经营性建设用地取得《不动产权证书》第一例。

沉睡资源被激活，碎片化土地种下“金种子”

《不动产权证》的办理仅是一个开始。合法持证后，朱泾镇立即委托有资质的单位对99宗集体经营性建设用地进行地价评估，同时，由上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社、上海蓝城花开海上建设管理有限公司向上海花泾建设发展有限公司增资扩股的《股权合作协议》也同步签订。随着评估价的出炉，上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社以集体经营性建设用地使用权“作价入股”的方式成功注资上海花泾建设发展有限公司，上海蓝城花开海上建设管理有限公司按照约定的股权份额，以增资扩股方式追加出资额。根据出资比例，目前，三方的股权分配及未来的收益分红方案已经通过了待泾村社员代表大会的表决通过。

“有了分红的这部分收益之后，我们能更好地改善村里的基础设施，增加老百姓的福利水平。并且这个项目建成后，酒店、民宿、文创商店等都将开始运营，到时，这片区域会增加更多不同层次的就业岗位，那我们的老百姓在家门口不仅能实现能就业，还能实现就好业。”待泾村村党支部副书记、主任彭雷辉说起对未来的展望。

据悉，合同中，三方还签订了保底协议，项目建设期，按央行同期发布的整存整取一年期存款利率进行保底分红,建设期满后,按央行同期发布的整存整取三年期存款利率进行保底分红，如实际分红率超过保底分红率时，即按实际分红率执行，确保了农民既得收益不因初次试点而减少。

据此，彭雷辉给记者算了这样一笔账：按股权分配，113.02亩地将来一年的收入至少近200万元（股金），加上农用地流转费（租金）、停车场的停车费收益、门票收入的10%分红（股金），还有村民在园区打工的工资收入（薪金），每户农户都至少有了“1+4”的保障。如果所属的房屋被租用作民宿，还有除土地流转费之外的又一笔租金，自家种植农产品的还能实现自产自销拿到现金，再加上养老保障金，真正成了名副其实的“五金”农民。

土地资源盘活了，企业发展底气更足了。据介绍，囊括精品酒店、度假民宿、餐饮、文旅零售、文娱中心和芳香广场等在内的花海二期工程计划年内开工，预计明年完成建设，投入运营。利用毗邻乐高乐园的区位优势，基于“花开海上”生态园的“上海南郊花海·芳香小镇”将以“优势互补、时间错位”为策略，探索夜间旅游新模式，开挖“花文化+夜间旅游”项目，并通过亲子科普营、闺蜜乐享团等主题活动，不断丰富全年不同时段的旅游活动和产品，带动景区“芳香经济”新引擎。

“以乐高项目落地为契机，我们立足朱泾，积极研究金山北部联动发展路径，我们相信随着上海南郊花海?芳香小镇的建成，西有乐高小镇、东有花海芳香小镇的格局将使金山的旅游产业迎来发展的新蓝海。”朱泾镇党委副书记、镇长夏红梅说。