栏目：深圳入户资讯    人气：0    日期：2023-01-31

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（国家放开放宽超大、特大城市落户限制！深圳东部的机会来了？）

　　原标题：国家放开放宽超大、特大城市落户限制！深圳东部的机会来了？

　　昨晚（4月9日），中共中央国务院对外发布《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）。

　　意见提出深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。

　　放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。建立城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制，推动公共资源按常住人口规模配置。

　　深圳看房团认为，放开放宽超大城市落户限制，有利于进一步增强深圳对人口的吸纳能力，而随着人口的新增，或将重塑深圳当下“西强东弱”的格局。

　　01

　　东西部客群不同

　　在深圳，投资客偏爱西部，而刚需却在用脚为东部投票。

　　据2019年前11个月深圳一手住宅分区供销比数据显示，深圳供不应求的区域分别是光明、宝安、坪山和福田，在销售面积方面，宝安以80万平方米位列第一，龙岗以71万平方米位列第二。

　　数据来源：戴德梁行

　　值得注意的是，宝安2019年仅供应48万平方米，却销售了80万平方米，这说明宝安区新房确实很抢手，一手住宅的稀缺度持续升高叠加政策利好，宝安房价势必会越来越高不可攀，对刚需来说宝安区变得越来越遥不可及。

　　与之相对的，龙岗区2019年供应新房134万平方米，却仅销售了71万平方米，随着南山、宝安全面豪宅化，光明二手房破七，越来越多的深圳刚需将会被西部高房价驱赶至东部。

　　《意见》中提出“放开放宽超大城市落户限制”，这一举措将会加快东部商品房的去化速度，因为深圳的住房缺口越来越大，西部不仅稀缺度高且房价高不可攀，东部拥有更多的选择权，价格实惠且配套也不差，先在东部上车或许是一个更好的选择。

　　疫情期间，深圳楼市充斥着西部的热点新闻，如太子湾湾玺豪华公寓秒光、沙井万科星城小户型公寓日光、宝中新盘上百万喝茶费等等，但成交数据显示，龙岗区的成交数量和成交面积都是深圳第一。

　　4月7日和4月8日，全市商品住房成交套数和成交面积，龙岗区的占比都在30%左右，位列全市第一。

　　数据来源：

　　02

　　西部发展的瓶颈

　　《意见》提出，建立城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制，推动公共资源按常住人口规模配置。

　　教育和医疗一直是深圳的短板，以深圳目前的教育医疗资源远远无法满足当下的常住人口规模，推动教育医疗等公共资源的建设，将是深圳未来发展的重中之重。

　　在2019年9月25日，深圳市规划和自然资源局发布消息，深圳规划了4处高中城，其中一处位于深汕合作区、一处位于龙岗区、一处位于坪山区，只有一处位于西部的光明区。

　　从市规划局对高中城的布局可以看出深圳西部发展面临的瓶颈，就是土地的匮乏，而由于土地的匮乏又导致了用地成本的增加。

　　数据来源：好租

　　据好租监控数据显示，2018年深圳典型商圈租金水平，福田CBD约8.1元/㎡/天、华强北约7.5元/㎡/天、南山中心区约5.9元/㎡/天，而深圳东部的龙岗区仅约2元/㎡/天，是福田南山的1/3—1/4。

　　土地成本与营商成本挂钩，深圳东部地区对初创企业的吸引力明显高于西部，未来像华为、大疆、腾讯这样的明星企业大概率会诞生于深圳东部，而不是西部。

　　现在西部的房价有多高？宝中的二手房挂牌价已经破21万/平方米，这么高的价格对于投资客来说，只适合卖，不适合买，因为宝中只剩下3块宅地（泰华两块、润恒一块），各项配套建设成熟，前海扩容利好也兑现完毕。

　　当一个区域没有可利用土地，利好全部兑现也就意味着没有故事可讲，房价自然到顶，现在投资宝中可能就成了接盘侠。而靠近空港新城的福永和沙井或许还有一些发展的空间。

　　相比于西部，东部就像一块待开发的处女地，去年坪山园区扩容，其面积是南山园区的6倍，未来“西有南山、东有坪山”或许不是一句简单的口号。

　　03

　　东部的发展机遇

　　《意见》提出放宽珠三角落户限制，更加凸显了粤港澳大湾区作为国家战略的重要性，与此同时，中国需要一个更大的“深圳”，“深莞惠一体化”是深圳屹立于世界先进城市之林的必经之路。

　　然而深圳目前的城市中心却位于西部南山，对莞惠的辐射力度远远不足。

　　3月20日上午，深圳市地铁集团举行粤港澳大湾区城际铁路建设项目工可研合同签约仪式，大湾区5大城际铁路项目预计在今年同时开工，它们分别是：深汕高铁、深惠城际铁路、深大城际铁路、龙岗至大鹏支线城际铁路、穗莞深城际南延段铁路。

　　除以上城际铁路外，深圳的东进战略、深汕合作区的飞地模式，以及目前呼声很高的深圳扩容，都能体会到深圳对莞惠的深深迷恋，同时也意味着东部的龙岗和坪山将从深圳的边缘地带，变成深圳的地理中心，承担辐射莞惠的重任。

　　在粤港澳大湾区，广州和深圳对航空枢纽的争夺也进入白热化，广州白云机场的三期扩建工程全面启动，包括第四、第五跑道和3号航站楼建设，扩建完成后，旅客年吞吐量达9000万人次。

　　深圳宝安机场第三跑道虽然获批，但深圳已经没有土地空间进行大规模扩容。为了争夺大湾区航空枢纽，深圳在建设第二机场方面拥有很强的诉求。

　　此前的说法是计划扩容惠州机场作为深圳第二机场。今年年初，省人大代表建议将惠州机场现址迁建至深莞惠三市结合部，发挥深圳第二机场作用。

　　无论深圳第二机场设在惠州或是迁至坪山边界，对深圳东部都是战略性利好。

　　对于计划在深圳东部购房的人来说，需要重点关注的片区在龙岗中心城、大运中心和坪山中心区，如果想购买二手房，可以参考2019年全年龙岗区、坪山区成交最火热的二手楼盘（成交数量最多）：

　　龙岗区

　　坪山区

　　如果想购买新房，可以参考2020年龙岗区、坪山区潜在入市的项目：

　　龙岗区

　　坪山区

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